Нотариусы, юристы нужна ваша помощь.

Родители имеют 2 дома в собственности. В одном живу я с семьей. В другом они. Давно было оговорено, что дом в котором живу я остается мне, а второй дом - сыну моей покойной сестре. Умирает папа и мы идем к нотариусу (мама, я, племянник) вступать в наследство. Принимаем решение, не делить кусочки в каждом доме, я свои 2/3 части маминого дома делаю дарственную на племянника (на тот момент он был уже женат), а 1/3 остается на маме. Вступаем в наследство я и мама, платим все за оформление доков. Племянник соглашается оплатить затраты за дарственную 2/3 дома, где живет мама. Нотариус 5 лет назад сказала, что это самый оптимальный вариант для нас. Проходит время я предлагаю племяннику оформить доки на эти 2/3 части дома. Он проконсультировался с юристами и ему сказали, чтобы мама тоже отказалась от своей части 1/3 дома. Мама в замешательстве... боимся, что может продать ее дом и останется без жилья. Племянник с семьей живет со своим отцом в большом доме. Мама пошла к нотариусу, ей предложили два варианта: 1) я делаю дарственную на 2/3 дома, но очень дорого обойдется оформление для племянника; 2) я продаю племяннику свои 2/3 и это выйдет дешевле. Теперь вопрос: Продажа дома отразится на моих доходах перед налоговой? имею 2-х детей до 18 лет. Где подводные камни для мамы? Боюсь, чтобы она не осталась без жилья.