Голова уже не соображает, а надо бы

Знающие девочки, очень надеюсь на толковые советы, потому как прогадать не имею права. Остро стоит вопрос покупки недвижимости. Итак дано семья трое человек, ребенку 9,5 лет. И если по сусекам посребем, то в лучшем случае наскребем 40 тыс уе. Ни я, ни муж не водим. Сейчас живем на Нивках, ребенок ходит в хорошую гимназию. Но на нашу сумму в нашем районе это только хрущ в запущенном состоянии, что в принципе не рассматриваем. Варианты такие:
1. вложение в двушку новострой в Киеве, все наши деньги + выплата еще тысяч 10 на протяжении строительства. Далее кредит на ремонт. Плюсы сможем взять в Киеве, до школы в 15-20 минутах езды. Минусы - это высотки далеко от метро
2. вложение в новострой в Ирпене. Хватит купить сразу трешку, на ремонт будем шкребти и собирать по мере строительства. Минусы - далеко от школы и работ, плюсы - большая площадь и лес вокруг
3. вложение в таунхаус в Ирпене (за этот вариант муж, так как вырос в частном доме). Все нали деньги + кредит тыся на 20 + на ремонт. Минусы те же, что и у квартиры в Ирпене, плюсы - площадь, свой дворик, рядом с природой.

Короче голова пухнет, ночами уже спать не могу. Мужу в принципе пофиг, решение по сути мое