Как принять квартиру у застройщика, чтоб он потом исправил недоделки?

Всем здравствуйте! Застройщик задержал сдачу квартиры на 2 года, еще не доделал постоянный свет (говорит там какая-то контора не подписала согласие чтоб прокладывать кабель), сейчас есть строительный. В местах общественного пользования нет потолков, говорит натяжные будут, но их сейчас нет смысла вешать, их в процессе ремонтов порвут, двери в подъезд тоже не сделал, рядом строятся еще две секции и он обещает все сделать уже потом, но из-за этой задержки и потому что нас очень долго водили за нос, мы уже не верим, что он это все доделает. Может вообще свернуть лавочку и уехать. Так вот если мы подпишем акт приемки-передачи квартиры, то уже не сможем предъявить претензии по недоделкам. ЗАстройщик говорит принимайте квартиры, а создадите ОСББ и оно уже будет принимать дом и там выставлять претензии. Но ведь нет НИКАКОГО договора между ОСББ и застройщиком. Как тогда ОСББ сможет влиять на застройщика? Можно ли в акте приемки указать замечания не конкретно по квартире, а и недоделки всего дома? Как вырулить из этой ситуации, чтоб потом жильцам за свои деньги это все не доделывать? Очень благодарна всем откликнувшимся!