Нужна помощь юриста. Так случилось, что живём в коммунальной 2-х комнатной квартире.

Згідно з роз´ясненнями Пленуму Верховного Суду України, що дані у п. 14 постанови від 22.12.95 N 20 ’Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності’, квартира, яка є спільною сумісною чи спільною частковою власністю, на вимогу учасника (учасників) цієї власності підлягає поділу в натурі, ЯКЩО МОЖЛИВО ВИДІЛИТИ СТОРОНАМ ІЗОЛЬОВАНІ ЖИЛІ ТА ІНШІ ПРИМІЩЕННЯ з самостійними виходами, які можуть використовуватися як окремі квартири або які можна переобладнати в такі квартири. У ПРОТИЛЕЖНОМУ ВИПАДКУ може бути встановлено порядок користування приміщеннями квартири, якщо про це заявлено позов’.

Спасибо всем за участие, информацию и советы. Просто ситуация складывается таким образом, что люди купившие комнату с частью общей територии, были дезинформированы, и расчитывали немного на другие условия. У них ребёнок 2-3 лет и по их словам они перезжали в двухкомнатную квартиру, где просто одна комната не их, и на кухне иногда будут появлятся другие люди.
А я, в свою очередь, однажды вошла в положение (прежних соседей с детками), а теперь не хочу.
Есть момент в том, что изначально соседи думали (но нам то никто об этом не говорил), обставить например кухню и прихожую как на две семьи( один стол, одна вешалка и т.п.)или пользоваться нашими( ну чтобы не менять).Но я аллергик, и чистоплюй. Я этим не горжусь, это как мания. Для меня лучше мой маленький стул, стол и шкафчик но вылизаные.
И я не хочу деления територии душа, туалета и т.п. Я понимаю это нонсенс . Но очень хотелось бы донести до людей, что кроме необходимой всем територии коридора для прохода, душа, туалета, балкона есть 3м.кв моих и за я них плачу и будьте добры на свои 2 м.кв. хозяйничайте .

А почему Вы не воспользовались правом преимущественной покупки, когда Ваш бывший сосед продавал свою долю? Вообще бы поблем не было...А так, вряд ли суд, определяя порядок пользования общей площадью, укажет, какие крнкретно кв.м. Вы можете считать своими. Вот если бы договор с соседями заключить...

мои фантазии другие Суд признает право собственности автора на всю квартиру, автор выплачивает стоимость доли другой семье и УСЕ!
Автор изначально спрашивал, возможно ли выделение в натуре ее части, я уже ответила, что ответила (пост 19) другого варианта я не вижу! Вот именно, что не возможно делить унитаз на 2 части и ванную не распилить!

а для этого то люди и обращаются в суд, чтобы выяснить ’істотність шкоди’ и т.п. Если бы все было гладко, то пошли бы и подписали договорчик и на этом все остались бы довольны.
И повторюсь, что такое дело у меня было, и переселить пришлось бабушку к дочке.

Я указала изначально, выкупить другую часть нет возможности, но мы интенсивно копим. Ну и бывший сосед при первой продаже взял залог с покупателей , а потом нас уведомил и сказал если за неделю на тисячу баксов больше не найдём то можем быть свободны. А тут сами понимаете 12 тисяч баксов не на дороге валяются, а подождать он не захотел. Ещё был вариант с кредитом в банке, так оказалось что не хотят брать такое жилье под заставу так каконо имеет общую часть. И вот в случае невыплат по кредиту не смоглибы полностью её отобрать ( называют проблемным и отказывают). Что касается договора, так тут полный тупик - мы не общаемся и каждый думает что прав. При намеке на то что давайте поделим по бумагам поднимается шум что мы нелюди, сосед трясёт кулаками, угрожает мужу побоями, ну и тут начинаются обоюдные обвинения. Согласитесь не очень приятно, но так сложилось в жизни.
А вообщем хотелось узнать: терпеть дальше и копить или всё-таки можно что-то сделать.

Ага, другая семья идет с малолетним ребенком на улицу и не может за полученную компенсацию приобрести другое жилье)) Не, Вы, право, фантазерка)))

А можете подкрепить свои фрнтазии суд. практикой (желательно ВСУ), где при таком соотношении долей людей с малолетними детьми лишили бы права соб-сти на жилье? У ’Вашей’ бабули какая доля была в праве соб-сти на квартиру/дом? И была ли в ее соб-сти изолированная комната? И суд какой инстанции вынес такое решение? И подавала ли бабуля апелляцию?

Определяйте порядок пользования общей площадью квартиры через суд или в договорном порядке и копите деньги)) Будут драться-вызывайте милицию. Будут угрожать-пишите заявление, опять же, в милицию и ставьте об этом в известность соседей. Милиция бездействует, а соседи бесчинствуют-жалуйтесь на бездействие милиции в прокуратуру.

Девочки, я чужого не хочу, но и своим делится не буду. Я целенапрвленно и упорно каждых 2 дня дезынфицирую поддон душа и унитаз , н никогда этим не попрекаю и не хвалюсь соседям. Они тоже люди и хотят мытся и в туалет ходить. Но разве правильно теперь говорить мне что я нелюдь потому что у меня на пару метров больше. У меня тоже деть 6 лет. И он не всегда понимает почему дядя с тётей ругаються на маму с папой и говорят на них жлобы.

Боже упаси, ну кто же Вас нелюдью обзывает?)) не выдумывайте и не накручивайте себя.

Спасибо всем за участие.

Не знаю увидите вы мой ответ или нет, но очень считаю нужным внести ясность. Так вот, специально для вас, да я работаю в юридической фирме, да я рассказываю человеку его права, способы защиты его прав, и возможные последствия. Но мои консультации БЕСПЛАТНЫЕ. При этом я никогда не обещаю человеку невозможного, и если чего-то не знаю, честно признаюсь, что я не занимаюсь определенными отраслями права, и не не говорю глупостей.

Конечно же в моем деле не было малолетних детей, и моя бабуля была собственницей 1/3 жилого дома, и изначально автор не писала о том, что у новых покупателей есть дети (речь шла только о наличии 3-х детей у прежних владельцев). Ув, Аноним, в каждом индивидуальном случае есть свои нюансы и детали, а права детей, как известно, наше супер государство пытается оберегать....Но вы же не в курсе, где зарегистрирован ребенок и т.п.? Да тут еще и проскочило предложение о том, что наш автор не была должным образом уведомлена о продаже прошлым собственником квартиры (повод задумать о признании договора купли-продажи недействительным)) Да тут работы не початый край!!!!

На этом сайте можно просто дать совет и соорентировать автора в какую сторону бежать и что возможно сделать. Детальная консультация и изучение информации - это уже работа, а всякая работа должна оплачиваться[

А я говорю глупости?)) И поэтому не удостоилась от Вас обращения на ’Вы’?))

Эх, у ’Вашей’ бабули не было достойного представителя. )))
А дети имеют право пользоваться имуществом, находящимся в соб-сти у их родителей. А право детей на пользование жильем охраняется законом. Поэтому совершенно не важно, прописан ли ребенок в квартире, собственниками которой являются его родители (или один из родителей). На норм. акты в подтверждение своих доводов ссылок не даю - лень, да и ни к чему))
Приятно было с Вами подискутировать)))

Вот если бы наши судьи мыслили как вы, то наши суды были бы самыми гуманными в мире Но к сожалению выселяют и с несовершеннолетними детками тоже (в 2008 году Соломенский районный суд принимал такое решение в пользу моего истца). Но это уже другая тема......Спасибо за интересную дискуссию

А Вы на вы с маленькой буквы плохо реагируете?

суд перенесли,но если состоится суд,напишу))

Спасибо. Будем ждать.

Вам необходимо подавать негаторный иск
Умови задоволення негаторного позову

Правом на негаторний позов володіють власник, а також титульний власник (ст. 305 ЦК), які володіють річчю, але позбавлені можливості користуватися або розпоряджатися нею. В якості відповідача виступає особа, яка своєю протиправною поведінкою створює перешкоди, що заважають нормальному здійсненню права власності (права титульного володіння).

Предмет і підстава негаторного позову. Предметом негаторного позову є вимога позивача про усунення порушень, не поєднаних з позбавленням володіння. Найчастіше треті особи своїм протиправним дією або бездіяльністю власнику створюють перешкоди у здійсненні правомочності користування. Наприклад, користування будовою може бути утруднено неправомірним обгородження земельної ділянки, зростанням дерева, посадженого в безпосередній близькості від будівлі, складуванням матеріалів чи палива, захарастила проїзд до нього, і т. п. За допомогою негаторного позову власник може домогтися припинення подібних дій, а також усунення порушником своїми силами і засобами створених ним перешкод.

Можливі випадки створення перешкод і в здійсненні правомочності розпорядження. Так, якщо при арешті майна боржника в опис випадково потрапили речі, що належать іншим особам, ці особи позбавляються можливості розпоряджатися своїм майном через покладених на нього обмежень. Засобом захисту в даному випадку виступає так званий позов про звільнення майна від арешту (виключення з опису), який з точки зору своєї матеріально-правової сутності є найчастіше негаторний позовом. Негаторний природу буде мати і вимога підприємства про зняття обмежень з його майна, накладених фінансовими, податковими та іншими аналогічними органами.

Поряд з вимогою про усунення вже наявних перешкод у здійсненні права власності негаторний позов може бути спрямований і на запобігання можливого порушення права власності, коли в наявності загроза такого порушення. Наприклад, за допомогою негаторного позову власник може домагатися заборони будівництва того чи іншого споруди вже на стадії його проектування, якщо вона буде перешкоджати користуватися майном.

Підставою негаторного позову є обставини, що обгрунтовують право позивача на користування і розпорядження майном, а також підтверджують, що поведінка третьої особи створює перешкоди у здійсненні цих правомочностей. В обов´язок позивача не входить доказ неправомірності дії або бездіяльності відповідача, які передбачаються такими, якщо сам відповідач не доведе правомірність своєї поведінки.

Разом з тим позов може бути заявлений лише до тих пір, поки триває правопорушення або не ліквідовані його наслідки. З усуненням перешкод у здійсненні права власності відпадають і підстави для негаторний захисту. У зв´язку з цим негаторний позов не підлягає дії позовної давності. Іншими словами, не має значення, коли почалося порушення права власності; важливо лише довести, що перешкоди в його здійсненні зберігаються на момент пред´явлення і розгляду позову.

Ерунда полная, во первых не 305 ст., а скорее всего 391 ЦК. И уж если выбирать из предложенных вариантов, тогда уж действительно если невозможно выделить в натуре, то необходимо определять порядок пользования.

В общем-то проблема Ваша схожа сильно с моей, но она заключается не в том, как и что поделить, кого обязать к совершению какихлибо действий и т. п. -- все несколько, а вернее, намного хуже.

Дело в том, что завести живого человека в такой правовой тупик, как у Вас, у нас могут очень легко. Я тожк задавался подрбным вопросом--это как так можно нподелить квартиру, чтобы еще определить порядок пользования, которого не может быть и который невыполним (я про ’поделить’ не ошибся и прекрасно знаю, что после раздела общего имущества право общей долевой собственности на новоявленные в результате раздела в натуре общеего имущества прекращается).

Я нашел случайно злой текст на одном и FTP - сервере (похоже личном обменнике), на который не обратил поначалу внимание. Потом вчитался (он на украинском). Сейчас украинский язык вспомнил (на русском, оказывается, путаница еще большая, чем на украинском).

Текст даю -- мне он помог разобраться (у меня суды тоже, может и Вам поможет правильно определить предмет спора и исковые требования). И еще вот что-- я перестал боятся оценки доли других сосбственников -- при отсутствии рынка долей в праве собственности это стоимость восстановления ЭТОЙ ДОЛИ, а не часть рыночной стоимости квартиры. Что касается Вашего случая, я не понял происхождения Вашего права собственности на долю в квартире (это в Украинском законодательстве, оказывается, синоним права на долю в общей долевой собственности, объектом которого является кварира--см. по этому тексту). Если это был какой-то договар или наследство -- может быть для начала стоит отменить государственную ренистрацию права, пока не поздно по срокам?. В общем посмотрите,--может сильно помочь--’разложить все по полоскам’ (в нескольки частях).
--
Взагалі, наші суди приймають рішення, щодо спірних правовідносин, яки виникають між співвласниками, які слід класифікувати простим виразом щодо цих суддів та судів (рос.--’сумашедшим место в сумашедшем доме’). Останнє не є перебільшенням, а має наступні підстави.

Справа в тому, що ’частини квартири’ як об´єкту права власності та взагалі об´єкту права не існує в нормах законодавства України--така частина нерухомого майна існує тільки у процесах поділу або виділу ’частки із спільного майна і натурі’ (норми ст. 364 ЦК). Загадкова ’частка у спільному майні’ є нічим іншим, як синонімом частки у праві спільної часткової власності, об´єктом якої є спільне майно’, тобто юридичною дефініцією, яка належить юридичній категорії ’ідеальна частка (рос. доля)’. За змістом і назвою ст. 365, 364, 366 ЦК неможливо не вважати що це не так--там ще визначена конструкція ’виділ частки із спільного майна в натурі’.

Вказане вище стосується прагматичного погляду (англ. Gaze -- рос. пристальный взгляд) -- тобто квартира може бути застосована для постійного мешкання в ній. Але, квартира з точки зору будівельника (прораба) або майстра-сантехніка, або електрика вочевидь, є іншим -- щодо прораба -- то вона складається з частин, які є будівельними елементами та по суті (у процесі будівництва) є рухомим майном (теж саме і при руйнації багатоквартирного будинку), для електрика -- це те місце, в якому повинно бути розташовано відповідне електричне обладнання (для сантехніка -- аналогічно).

Є ще одна точка зору -- експлуатаційних організацій, тобто ЖЕКів. Цією точкою зору було пронизаним усе радянське законодавство, та має деякий статистичний сенс і на цей час. Історично тоді, коли ЖЕКі були зобов’язані обслуговувати квартири та інженерне обладнання квартир (відповідно не чинного із 17.05.2005 р. Наказу № 135 Держкомкомунхозу від 31.12.1991 року, додаток 3) та усі норми щодо ремонту квартири і, відповідно грошові затрати (ціни послуг) вираховувалися відповідно площі квартири у кв. м., об´єму кімнат (в куб. м), кількості кранів, душів і т. інш. ДО ЧОГО ВСЕ ЦЕ? Справа в тому, що у нас судді -- ’універсали’, вони розуміються на всьому – тобто замість того, щоб розглядати квартиру як об’єкт права та визначати ті її суттєві властивості, які невід’ємно приєднані до прагматичної точки зору на річ, яка, в свою чергу визначається спірними правовідносинами (не їх характером, а безпосередньо), вони тулять що попало—нібито квартира складається з кімнат, площею ХХ кв. метрів. Помилка може для когось і очевидна, але детальніше про це -- далі. Єдине, на що зараз слід звернути увагу, так на фундаментальну дефініцію права та філософії взагалі -- ’прагматичний погляд’. Зацензурований за роки радянської влади Нікольский (’Краткий курс Римского права’) за визначенням не тлумачив цю дефініцію – точка зору так званому ’праві СРСР’ була одна та єдина, теж саме, до речі, стосувалося і корпоративних правовідносин у будь-якому вигляді -- за визначенням колгоспами керували усі кому не лінь -- від Госплану до секретаря партії більшовиків, тому і викладені там роздуми про спільну власність є скоріш фантазіями, ніж роз’ясненням цієї форми (виду) права.

На перший погляд викладене вище є грою слів, але це не так. Законодавство слід читати та аналізувати, а не робити, як це роблять наші суди -- ’по образцу и подобию’, незважаючи на суттєві зміни в погляді на право в порівнянні з тим, чому вчили цих, можливо і поважних юристів (але в інших областях права) у тоталітарній державі з нормами законодавства теж тоталітарної держави (чи УРСР, чи СРСР).

ЩОДО РЕЧЕЙ. Справа в тому, що частці у праві не відповідає (автоматично) нерухоме майно, яке, навіть за будівельно-технічними нормами може бути виділено в натурі (щодо квартири). Межами виділу є, по-перше, існування досягнутої через вільне волевиявлення співвласників нотаріально завіреної угода усіх співвласників про бажання цього виділу (здійснення прав співвласників є консенсусним, -- це ’Євросоюз’, а не ’митний союз’, де рулить усім право більшості). Щодо цього договору (ст. 364, та частково норми ст. 367 ЦК), то він, вочевидь не є обов´язковим (як, до речі і договір на яки посилаються норми ст. 358 ЦК). Суди не звертають увагу на ст. ст. 3, 6, ч. 3 ст. 203, ст. 627 ЦК -- договір є вільним, суд не може примусити будь-кого укласти договір щодо володіння та користування та виділу ’частки із спільного майна в натурі’. Щодо ст. 367 ЦК, -- так і тут, як це не дивно, законодавець є акуратним -- знищення або демонтаж нерухомого майна веде до його ’трансформації’ в рухоме майно (див. вище). Норми ст. 358 ЦК суди часто-густо підміняють нормам ст. 113 ЦК УРСР 1963 року. Що є суттєвою ’підставою’ для ’суддів’-- у нормах зовнішнє схожої, але системно іншою ст. 113 ЦК УРСР 1963 року прямо вказано, що у разі недосягнення домовленості щодо володіння та користування спільним майном, спір з цього приводу вирішується судом. Законодавець викинув цю норму на сміття із ст. 358 ЦК (там де це потрібно, законодавець не дуже турбується про таке, -- наприклад норми ч. 3 ст. 1134 ЦК, встановлює у гіпотетичній частині без сумнівів втручання суду у спір між учасниками договору про спільну діяльність). Це ’викидання’ є прямою відмовою від тоталітарної держави та мало метою виконання норм конвенції про захист прав людини та основоположних свобод -- повага до права власності (про це далі), житла та сім´ї (не слід влазити державі у свійські правовідносини). Але це не все -- ця повага стосується також і прагматичного погляду будь-якого із співвласників на спільне майно -- тобто, якщо він визначив, що воно неподільне -- звиняйте, воно так і є і суд не указ для його вільного волевиявлення (знову ж, здійснення права спільної (часткової) власності є консенсусним). Вище вказувалося, що існують ще будівельно-технічні норми -- вони тут теж мають важливе значення. Якщо навіть співвласники прийшли до висновку, що квартира (спільне майно) є подільною та її треба поділити або виділити в натурі частку із цього спільного майна, то ще потрібно визначитися, чи це можливо з точки зору будівельно-технічних норм (які є акумулюючими щодо інших -- санітарних, пожежних і т. под. норм). Тут, як правило, виникають ще одні ’граблі’--дійсно, існують у природі квартири, які мають дві кухні, дві вбиральні та дві кухні та пристосовані для проживання двох сімей та ще й існує можливі вість при поділі зробити два окремих входу для кожної квартири (це старі ’сталінки’ для багатодітних сімей, наприклад у Москві). Але зміна цільового призначення квартири (17.05.2005 р. втратив чинність 17.05.2005 р. наказ № 135 Держкомкомунхозу від 31.12.1991 року, який і визначав що квартира складалася з приміщень та ще й те, що квартира має цільове призначення ’для проживання однієї або декількох сімей’) привела до того, що практично всі квартири є неподільними (крім цього, неможливо переступити практично в усіх випадках через обмеження щодо переобладнання квартир багатоквартирних житлових будинків у такі, що мають по два комплекту допоміжних приміщень (вбиралень, кухонь та т. інш.) та окремі входи-виходи).

Якщо бути точнішим (що важливо) відповідно не чинному наказу № 135 ’Квартира -- частина житлового будинку, яка призначена для проживання однієї або декількох сімей, має обладнані житла і підсобні приміщення, окремий вихід на сходову клітку, галерею, в коридор, або на вулицю’. У ч. 1 ст. 382 ЦК ’Квартирою є ізольоване помешкання у житловому будинку, призначене та придатне до постійного у ньому проживання’. Відповідно ДБН В.2.2-15-2005 “Житлові будинки. Основні положення” та іншими ЧИННИМ НА ЦЕЙ ЧАС нормативним актам -- ’Квартира - комплекс взаємопов´язаних приміщень, використовуваних для проживання однієї сім´ї різного чисельного складу або однієї людини, який включає (як мінімум): житлову (житлові) кімнату, кухню, ванну кімнату (душову), вбиральню (або суміщений санвузол), передпокій, комору чи вбудовану шафу’. ТЕ, ЩО ОБЬЄДНУЄ ЧИННІ ВИЗНАЧЕННЯ КВАРТИРИ – КВАРТИРА, АПРІОРІ, Є ЄДИНИМ ЦІЛИМ, А НЕ ’ГУРТОМ ПРИМІЩЕНЬ’ (’ЖИТЛЯКІВ’), як з чим визначився відповідний комітет у наказі № 135 (іншого визначення, навіть у ЦК 1063 року не існувало) та не складається з ’ОКРЕМИХ кімнат, площею…’та використовується ДЛЯ ПРЖИВАННЯ ОДНІЄЇ СІМ´Ї, а не абияк – або хтось там жив. Все це за прагматичною точкою зору -- квартира для проживання (постійного мешкання).

Чому все про поділ та виділ а не про ’порядок користування’? Справа в тому, що суди забувають про норму ст. 187 ЦК -- неможливо встановити окремо право на складову, відокремлення якої веде до суттєвого знецінення АБО порушення (руйнації) речі. Суди поводяться з окремим майновими правами (ст. 316, 317 ЦК) як з повноваженнями у ЦК 1963 року -- вони нібито є та тому вони повинні незважаючи ні на що бути здійсненими. Але це не так. Назва ст. 358 ЦК ’Здійснення права спільної часткової власності’, та ці права (права володіння та користування) можуть бути як здійсненими, так і ні — відповідно нормам ст. 6, ст. 13, ч. 3 ст. 203, ст. 627 ЦК якщо договір (у даному випадку угода, згода, домовленість та т. інш.) будь хто із співвласників не вважає за необхідне укладати, то будь-хто не може цього співвласника примусити до цього. Тому, якщо річ є неподіленою (або неподільною), то будь-яке право на її складову встановити не можливо – що відповідає вільному волевиявленню співвласника, НА ПРАГМАТИЧНИЙ ПОГЛЯД якого річ є неподільною. Відповідно, цього більш ніж достатньо для того, щоб унеможливити встановлення порядку за принципом ’хлопчики ліворуч, дівчатка праворуч’ або кожному по норі – кімнаті- житляку.

А що взагалі є квартирою? Це питання суди розглядають знову ж на підставі визначень не чинних норм підзаконних актів (той же 135 наказ). Справа в тому, що норма ст. 382 ЦК невід´ємно пов´язана з юридичними (а не ’домохозяйскими’ ) дефініціями ’житло’ та ’житловий багатоквартирний будинок’. Але це не все. Усі забувають про ч. 2 ст. 382 та про норми ст. 177 і 190 ЦК (в деяких коментарях до цих статей лейтмотивом є наступне--’якщо я їх не розумію, -- то вони помилкові’). Справа в тому, що якщо розкрити лапки, то власнику квартирі (та усім разом співвласникам) належить право власності, об´єктами якого є фактично дві групи різнорідних речей -- споживні та неспоживні. Право власності на неспоживні -- це право співвласника спільної сумісної власності на сходи, несучі конструкції та т. і. житлового будинку, право власності на споживні -- це право на інженерне обладнання квартири, яке відокремлено від інженерного обладнання багатоквартирного будинку та на міжкімнатні перегородки і т. і. (сумнівно, що останні взагалі є нерухомим майном). Тому, взагалі абсурдом є розгляд щодо вирішення спору про володіння і користування ЗА ВІДСУТНІСТТЮ УКЛАДЕНОГО (ФАКТИЧНО АБО ПІСЬМОВО) ДОГОВОРУ ЩОДО ЦЬОГО та БЕЗ ЗАЛУЧЕННЯ УСІХ ІНШИХ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ ДО УЧАСТІ У СПРАВІ . Примушення до укладення такого договору судом, як вказано вище, суперечить закону та ще й при розгляді таких справ судами грубо порушуються процесуальні норми щодо участі інших співвласників об’єкту права спільної власності -- житлового будинку.

Чи можливо взагалі розглядати кімнату в квартирі як об´єкт права? Законодавець визначився -- так, можливо. Але, при цьому слід пам´ятати термін ’титульний власник’ та те, що це можливо тільки щодо тимчасового мешкання (нехай і пожиттєвого) і стосується оренди житла -- тобто інших правовідносин, суб’єктами яких є власник та наймач, а не співвласники. Вочевидь, договір оренди житла є тимчасовим – права та обов’язки за цим договором не переходять до спадкоємців від спадкодавців, тому що невід´ємно пов´язані з особистістю спадкодавців. За існуючою практикою, яка повністю відповідає відповідним конвенціям, права володіння та користування житлом, які орендував наймач, власник має право припинити (це не право власності, яке захищено Першим протоколом до Конвенції про захист прав людини) за певних умов. Але ж знову -- така оренда житла можлива виключно лише за згодою усіх співвласників (ст. 358 ЦК) -- усі співвласники повинні погодитися на укладення договору оренди житла у вигляді кімнати.

Виникає ще одне питання (суди, до речі, все ж таки іноді звертають на це увагу)--а чи можливо вигнати фактично на вулицю одного із співвласників за домовленістю (фактично змовою) інших, якщо він мешкав з ними ’довгі роки під одним дахом’ ? Відповідь проста -- ні (за одним виключенням). Існує фактичний договір, та припинення або зміна договору (а не примушення до укладення договору) і є повноваженнями суду (ч. 2 ст. 652 ЦК). У цьому (як правило, щодо квартири) випадку суд має можливість залишити все, як воно є та НЕ МОЖЕ встановити порядок користування та володіння через встановлення окремих прав на складові неподільної речі. Це те ж корелюється з нормами відповідної конвенції щодо поваги до житла. Щодо виключення -- якщо інші співвласники вважають, що можливо припинити право власності одного із співвласників, який довго мешкав з ними, це можливо за однією умовою -- це не спричинить а ні йому, а ні членам його сім’ї значної шкоди (наприклад, цей співвласник у тій же місцевості забезпечений власним житлом на рівні більш ніж середній у цій місцевості).

ВИКЛАДЕНЕ ВИЩЕ, ЗОКРЕМА, СТОСУЄТЬСЯ ДОГОВОРІВ, УГОД ТА Т. ІНШ. ЩОДО ДОГОВОРІВ (ДОМОВЛЕННОСТЕЙ В СЕНСІ НОРМ СТ. 358 ЦК). Щоб завершити з цим, треба звернути увагу на наступне. Є ситуація, коли особа просто не має де жити – якимось чином вона набула право на частку у спільному майні (квартирі), але будь-якої домовленості щодо спільного володіння та користування цією квартирою їй з цією часткою не перейшло та домовитися ця особа з іншими співвласниками не змогла. Якщо не розглядати особливий стан (стихійне лихо, війну або таке інше), то слід вважати що дійсно, існує ситуація, коли можливо примусове укладення договору щодо володіння та користування цієї особи з іншими співвласниками, яке є скоріш гіпотетичним, ніж реальним – тоді, коли у місцевості (до речі, що це таке в юридичному сенсі хто не знає) існує тільки одна квартира (іншого житла не існує) та разом з цим не існує ринку житла, ринку найму житла та принципово не існує можливості збудувати будь-яке житло. Останнє є категоричним тому, що тільки за цих обставинах права такої особи на житло суттєво порушені як це не парадоксально тим, що навіть якщо їй за її ж вимогою інші співвласники нададуть грошову компенсацію, вона, ця особа, набути право на житло не має можливості (знову ж, у цій же місцевості, а, до речі, не в державі взагалі). Може таке і є можливим щодо квартири (одна квартира у дикому степу), але ж за відсутності будь-якої з вищевказаних умов здійснення права на житло іншим способом, ніж сумнівним примушенням до укладення незрозумілого іншим співвласникам та протиправного договору, у цієї особи існує, і тому не порушує основоположних прав цієї особи.

ЩОДО ЗАСТОСУВАННЯ ПОСТАНОВИ ПЛЕНУМУ ВСУ № 20 1995 року. Взагалі, будь-яке її застосування щодо вирішення спірних правовідносин, які виникли після 2003 року є абсурдом. По-перше, у 1995 році Конституції України не існувало. По-друге, цей дивний документ має ознаки законодавчого акту (наприклад, в частині регулювання ринку купівлі-продажу часток у праві спільної часткової власності), -- ВСУ не є та ніколи не був законодавчим органом. Взагалі, законного визначення квартири у 1995 році не було. Те, що зараз є правами, у той час сурогатного права власності розглядалося як повноваження (різниця суттєва, має відношення до теорії права власності і, взагалі цей перехід від повноважень до прав не є простим як в розумінні, так і історично у новітній історії). Але, нажаль теорію права власності (а там треба вміти рахувати та розумітися в термінах логіки предикатів) у нас в юридичних вишах не читають. Для того, що б зрозуміти, про що ця пісня, слід звернути увагу для початку на кіно ’Ділова жінка’-- та визначитися для себе (викинувши сентименти) -- що є власністю, що є предметом договору купівлі-продажу та до чого слово латентний щодо цього договору купівлі-продажу мережі радіостанцій у цьому кіно. Взагалі, після втрати чинності законом ’Про судоустрій’ втратила чинність і ст. 55 цього закону -- рудиментарна норма щодо контролю за обов´язковим виконанням рішень Пленумів ВСУ. До речі, у цій Постанові маються прямі посилання на виконання норм не чинного ЗУ ’Про власність’, та норм не чинного кодексу УРСР 1963 року (він був деякий час ’перейменованим’ у кодекс України -- але у вказаній постанові номери статей від УРСР).

Найбільш дивним у цій постанові є законодавча ініціатива, яку суди сприймають як закон всупереч праву і досі, яка визначає вартість частки у праві спільної власності як частину ринкової вартості предмету договору купівлі продажу (квартири!!!) на ринку нерухомого майна. Дійсно, частка у спільному майні, як поняття категорії ідеальної часток у різних системах права мала різний зміст та, відповідно, і вартість (або алгоритм її розрахунку). Але, норми ст. ст. 177, 190 ЦК розставили все на свої місця -- до неспоживної речі, яка по суті є майновим правом застосовуються норми речового права. Тобто ця частка і є предметом договору купівлі-продажу, -- тим, на що право може бути відчуженим та тим, на що може бути звернуто стягнення (норми ст. 361, 362, 366 ЦК це тільки підтверджують). Відповідно і вартість майна (частки у спільному майні) у загальному сенсі може мати більшу вартість, якщо існує договір щодо володіння та користування спільним майном, завірений нотаріально. Але, щодо квартири, саме існування такого договору є сумнівним -- тоді, коли це було можливим (деякий при ЦК 1963 р.), норма щодо обов’язкової реєстрації такого договору не існувала, а у цей час треба втратити здоровий глузд, щоби такий договір укласти ЩОДО ВСІЄЇ ЕДИНОЇ КВАРТИРИ (щодо укладення договору окремим складовими квартири, так таке, як правило, неможливо тому що суперечить закону по вищевказаним причинам). ЩОДО, ЗНОВУ Ж ВАРТОСТІ ЧАСТКИ. Вочевидь, коли ця Постанова Пленуму ВСУ № 20 1995 року приймалася, не було і в проекті Стандартів № 1 та № 2 оцінки майна та нерухомого майна. У ЦК 2003 року, в нормах тільки однієї статті існує дефініція ’ринкова вартість’ (ст. 1056-1). Раніше вона блиснула та вмерла у іншій статті. Це не приводить до порушення прав співвласника -- Станадарт № 1 передбачає, що при оцінці майна для суду слід виходити із ринкової вартості. Але, Стандарт № 2 щодо особливостей оцінки нерухомого майна (у кінці кінців об’єкту права співвласника квартири), не заганяє суд у глухий кут -- дійсно, а що робити, якщо ринку часток у спільному майні (квартирі) не існує? У цьому випадку вказаний стандарт прямо вказує на оцінку вартості відновлення (відродження) нерухомого майна. По суті ця вартість, як це не дивно, є ринковою -- ринок праці та матеріалів ніхто не знищував та не забороняв. Тому, знову ж, законодавець є акуратним – там де це має зміст, вказує ’ринкова вартість’, там де це недоцільно -- просто ’вартість’, залишаючи рішення про визначення яка це вартість в залежність від обставин, які ураховуються іншими законодавчими актами. ТОБТО, ВОЧЕВИДЬ, ЩО ТАКИХ ПРОЦЕСУАЛЬНИХ КОНСТРУКЦІЙ У 1995 РОЦІ НЕ ІСНУВАЛО ЯК І ДЕФІНІЦІЙ, НОРМ МАТЕРІАЛЬНОГО ПРАВА ТА ТАКЕ ІНШЕ – НЕБЕЗПІСТАВНО, СЛІД ВВАЖАТИ, ЩО ВСУ ГРУНТУВАВСЯ ПРИ ПРИЙНЯТТІ ЦІЄЇ ПОСТАНОВИ НА ПРИНЦИПАХ ’МАЄМО ТЕ ЩО МАЄМО’ ТА ’РОБИМО ТЕ ЩО МОЖЕМО’. Що таке ’ свій розсуд’ у суддів щодо ’типових’ рішень оцінки вартості частки у праві спільної власності -- на Ваш розсуд (що ж тоді є прецедент ним правом?). Додати можливо тільки запитання щодо ’методики’ оцінки частки у майновому праві, викладеної у цьому славнозвісному ПОСТАНОВІ ПЛЕНУМУ ВСУ № 20 1995 року -- а чому вартість частки у праві спільної часткової власності, об’єктом якого є квартира не вираховувати би як частку ринкової вартості усього багатоквартирного будинку або, взагалі, всієї вулиці чи кварталу? Що, важко б рахувати було?

Що ж робити з врегулюванням таких спірних правовідносин? Рішення є дуже простими. По перше, дійсно, якщо є фактично або нотаріально завірені та такі, що здійснюються договори, то суд може залишити ці договори без змін (за виключенням тих рідких випадків, коли існує домовленість про виділ або поділ квартири та ще й за умови технічної можливості такого поділу або виділу). Фактично, норми ст. 358 ЦК як загальні, дозволяють зберегти співвласникам подільну річ у спільній частковій власності або домовитися про володіння та користування ВСІЄЮ у широкому сенсі неподільною річчю. По друге -- якщо такого договору взагалі не існує (частка у квартирі перейшла за спадщиною не члену сім´ї спадкодавця -- відповідно фактичний договір про володіння та користування не перейшов відповідно ст. 1219 ЦК) -- у співвласника, який не домовився з іншими співвласниками, яким належить право володіння та користування по праву (за фактичним або іншим договором з померлим співвласником -- спадкодавцем) є право вимагати вартість частки у спільній квартирі, що не є порушенням його прав навіть тоді, коли йому жити ніде. Ця справедлива грошова компенсація поліпшує його матеріальний стан та дозволяє викупити еквівалентну частку, але вже там, де він може домовитися (останнє ближче до теоретичного судження та тому його слід вважати мінімальним). На практиці співвласник, який отримав грошову компенсацію може купити житло у іншій місцевості виключно для себе, додати грошей та придбати право на житло у тій же самій місцевості та, взагалі, витратити ці гроші на свій розсуд.

У нас є ще дві дивні установа -- нотаріат та Міністерство Юстиції. Деякі особи вказують на високий рівень корупції у цій інституції та урядовій установі, посилаючись на все що завгодно -- хабарі, ручне керування ними з боку органів влади та т. інш. Але, корупцією є не тільки це. Справа в тому, що корупція це ще і відсутність достатньої освіти та, взагалі, неможливість особами, які там роблять, приймати бути будь-які осмислені рішення навіть тоді, коли вони цю функцію щиро хочуть здійснити. Навіть розуміння спільного майна та спадщини -- це вище їх розуміння. Справа в тому, що замість того, що б писати ’частка у’ з подальшим визначенням спільного майна (наприклад ’квартирі № …’), як того вимагає закон та інші інструкції (до речі, прийняті та затверджені Мінюстом) нотаріуси, відповідно Наказу ’Про державну нотаріальну службу’ від 1944 року, досі малюють ’частина квартири’, незважаючи на те, що її не існує як предмету матеріального світу (дійсно, як може існувати частина неподільної речі -- це спрощене запитання, але змістовне) -- як вказувалося, частина нерухомої речі може існувати виключно у процесі поділу або виділу нерухомого майна щодо правовідносин між співвласниками. Ця кампанія (перші пишуть хтозна що, інші не контролюють виконання свої наказів) взагалі не звертають увагу на подільність речі -- у автора є дивне офіційне пояснення від нотаріусів ’..безумовно, за спадщиною відповідно нормам ст. 1218 ЦК переходять виключно права і обв’язки, тобто частка у праві спільної часткової власності а саме, право власності на частину квартири’. Про експертизу щодо загальної можливості поділу нерухомих речей при такому ’геніальному’ нотаріальному поділі або виділі і речі не йдеться -- може у них дуже багато грошей, щоб їх у кінці розгляду таких справ у суді роздавати? Не слід мати сім п’ядей у лобі, щоб знати (по закону), що право власності виникає на нерухоме майно тільки після його державної реєстрації та якщо квартира існує як одиниця -- об’єкт права, то там і не існує частин квартири. Дійсно, квартира могла бути поділеною за нормам, які діяли разом та із ЦК 1963 року, але ж, об’єктами права у цьому випадку були кімнати (у комунальних квартирах), а не невизначені у матеріальному просторі ’частини квартири’ -- взагалі, у цьому випадку що при ЦК 1963 року, що при новому ЦК немає мови про право спільної часткової власності -- може йтися тільки про приватне право власності, об’єктом якого є кімната. До речі, будь-якими суб’єктами квартира, яка складається з таких кімнат, може бути знову ж об’єднано в одне ціле (одиницю) -- об’єкт, у тому числі і права спільної власності.

Замість того, що б у цій ситуації, відмовитися від розгляду справи у суді (для цього є всі підстави -- особа, яка вважає, що їй належить право власності на частину квартиру, яка не існує як предмет матеріального світу має право на уявну, неіснуючу річ (фігурально кажучи, на балкон, якого не існує -- нехай по ньому і спробує пройтися, як це зробив покійний не аби який артист Олійник у популярній передачі ’Городок’), суди беруться вирішити всі спірні правовідносини, -- навіть такі, яких за законом існувати не може. І це ще гарно, коли з´являються недолугі вирази у судовому рішенні типу ’…перейшла частина квартири у вигляді частки у праві спільної часткової власності…’, -- це суддя є порядним, досвідченим, освіченим та має намір вирішити справу відповідно праву та закону (що є рідкісним) незважаючи на очевидну нісенітницю у правовстановлюючих документах. Також існують нескінчені правові позиції судів вищих інстанцій з посиланнями (правда у різних рішеннях), що справи повинні вирішуватися відповідно до закону, а не за вільною трактовкою ч. 5 ст. 11 ЦК щодо встановлення правовідносин -- існують межи, встановлені як межами законодавства України, так і безпосередньо ст. 213 ЦПК щодо законності рішення суду, яке повинно відповідати не тільки нормам процесуального законодавства, а взагалі, законам та Конституції України та ще й, до речі, відповідними міжнародними конвенціями та договорами. Щодо предмету коментаря -- неодноразово суди вищих інстанцій (як, до речі, і Європейський суд з прав людини щодо українського законодавства) також вказують на суттєву різницю правовідносин між співвласниками щодо спільного майна (які, до речі, є власниками часток у спільному майні в розумінні ст. 365, 264, 366, 367 ЦК) та правовідносинами окремих суб’єктів права власності. АЛЕ, у судах перших інстанцій застосування норм не чинного законодавства є більш ніж традицією -- це дуже вигідне підґрунтя для різного роду спекуляцій та відвертого ’зарабатывания’ грошей.

Цей коментар не є абсолютною істиною, але, вважаю, що він комусь відкриє очі -- спадщина, яка у нас є джерелом спільної часткової власності, як переходила, так і переходить не кажучи вже про договори купівлі-продажу, звернення стягнення на майно боржника кредитором. Як були, так і залишилися шахраї-нотаріуси (і, до речі спадкоємці), а державна виконавча служба взагалі вважає законним ставити на продаж ВСЮ КВАРТИРУ навіть тоді, КОЛИ БОРЖНИКУ НАЛЕЖИТЬ ЧАСТКА У КВАРТИРІ (ЧАСТКА У ПРАВІ СПІЛЬНОЇ ЧАСТКОВОЇ ВЛАСНОСТІ , ОБЬЄКТОМ ЯКОЇ Є КВАРТИРА). Про суди думку нехай складає кожний -- мені достатньо особистої (як хтось вдало виклав в интернеті щодо рішеннь судів, -- ’Летіло два крокодила -- один в кедах, інший -- в Африку. Тому цеглина квадратна’). Таких справ багато, потік рішень по ним є характерними для систем масового обслуговування, а волюнтаризм при прийнятті цих рішень веде до потоку проблем громадян, при чому кожне рішення слід помножити на 3-4 (середня кількість членів сім’ї) для того, щоб отримати кількісну характеристику потоку проблем, що виникають – так скоро і українців не залишитися, як і б такий судовий жах не спробували виконати. Тому, до речі, суди в народі, окрім інших причин не поважають –не те слово.

Виправляйте, якщо для цього є підстави.

Додатково вважаю за доцільне звернути увагу на наступні посилання:


http://www.pravo-kiev.com/stati-dlya-yuristov/zdij...

http://all-books.biz/semeynoe-pravo_uchebnik/statt...

http://expertks.ipb.su/index.php?showtopic=12&st=1...