гадкий квартирант попался, не знаю, как быть

обычно беру за первый и последний месяц + задаток, задаток возвращаю в конце срока. сдаю без брокера, чтобы людям не накладно было большую сумму выложить.
согласитесь - заплатить брокеру 50% аренды без возврата или мне с возвратом, есть разница?
пожалела одного, задаток брать не стала, сказал - в следующем месяце отдаст его, когда будет за аренду платить. звоню в этом месяце - у меня денег нет. приезжаю проверить все ли в порядке и вижу неимоверный срач в сан/узле! в комнате еще норм. в туалете бычки, вонизм сантехника не мыта. договор между нами заключен, но не заверен. предлагаю отдать деньги за заплаченный ранее месяц, с вычетом моющих и к/у, которые он не оплатил и разойтись. и тут начинается - я никуда не пойду.
вызвали опер.группу, потом следователей. ничего сделать не могут. у него договор, деньги заплачены. а то что в договоре прописано на счет порядка никого не интересует.
у меня прям слезы на глазах, мы эту квартиру с горем пополам купили, в кредит, с 6-месячным крохой ездили туда ремонт делать, а тут такое...
завтра должен придти участковый, будет разбираться.
не знаю, чем кончится.